NEKUSTAMO ĪPAŠUMU CENU KRITUMAM NAV NEKĀDA PAMATA

Oriģinālais raksts Äripäev – 23.08.2022  

Banku un kredītņēmēju atbildīgā rīcība, pēdējo pāris gadu pieredze un privātpersonu noguldījumu kontos esošie naudas līdzekļi dod pamatu apgalvot, ka nav gaidāms nekustamo īpašumu cenu kritums. Visticamāk, tās saglabāsies stabilā līmenī, raksta “Miston Capital” attīstības direktors Kuldars Kirikals.

 Publiskās diskusijās ir izskanējuši ekspertu viedokļi, kas prognozē nekustamo īpašumu cenu samazināšanos tuvākajā laikā. Tiek lēsts, ka kritums sastādīs 10-40%, un tiek vilktas paralēles ar 2008. gadu. “Šādi pareģojumi ir dzirdēti jau gadiem, un, pēc mana vērtējuma, nepastāv nekāds pamats nekustamo īpašumu cenu kritumam,” saka “Miston Capital” attīstības direktors Kuldars Kirikals.

Arī paralēļu vilkšana ar iepriekšējo ekonomisko krīzi šajos ekonomiskajos apstākļos nav pamatota. Šobrīd bankas un kredītņēmēji ir ievērojami apzinīgāki – netiek domāts tikai par šo brīdi, bet gan par ilglaicīgāku perspektīvu un iespējām. Tāpat no pārliekām parādsaistībām palīdz izsargāties arī valsts noteiktais regulējums, un, lai saņemtu aizdevumu, ikvienam ir jāiziet pamatīga pārbaude.

IR MAINĪJUSIES BANKU UZVEDĪBA

Viena no būtiskākajām atšķirībām salīdzinājumā ar iepriekšējo ekonomisko krīzi vērojama aizņēmēju kredītspējas novērtēšanas jomā. Tā ir kļuvusi daudz strukturētāka. Personām, kas vēlas iegādāties nekustamo īpašumu, ir jābūt nevainojamai vēsturei un sakārtotām naudas lietām. Noteikumi ir kļuvuši tik stingi, ka bankas aizdevumu var saņemt tikai tas, kas nešaubīgi spēj to apkalpot, neatkarīgi no tā, vai EURIBOR ceļas vai krīt. Var gadīties, ka jāatsakās no kādiem tēriņiem, tomēr dzīves kvalitāte nekrītas.

Pēdējos mēnešos bankas sākušas piedāvāt produktus, kas nofiksē mājokļa kredīta procentu likmi. Šobrīd mūsu klientu interese par šo iespēju ir minimāla. Pilnīgi to saprotu. Sabiedrībā valda bailes, taču nav īsti zināms, cik ilgi EURIBOR turpinās celties – šī nav pirmā reize, kad tas ir augsts. Tādēļ es neredzu, ka tas varētu saasināt pārdošanas nepieciešamību.

AUGSTAS BŪVNIECĪBAS IZMAKSAS UN INFLĀCIJA

Pastāv lielāka ekonomiskās krīzes varbūtība citos sektoros, nevis nekustamo īpašumu tirgū. Lai gan šāda situācija bremzēs nekustamā īpašuma cenu kāpumu, tomēr tam nevajadzētu mazināt pieprasījumu un izraisīt cenu kritumu, jo būvniecības izmaksas saglabājas augstā līmenī. Tāpat saglabājas augsta inflācija, kas pārsniedz 20%. Pēdējā gada laikā nekustamā īpašuma cenas ir palielinājušās vidēji par 30%, un lielos vilcienos šis process gājis roku rokā ar inflāciju.

Turklāt kā arguments tiek minēts apstāklis, ka nekustamo īpašumu tirgū pārāk ilgi jau bijis labs stāvoklis. Pēc manām domām, pēdējie divi gadi ir bijuši ļoti sarežģīti – mūsu sabiedrība ir pārdzīvojusi krīzi veselības aprūpes jomā, bet šobrīd stresu rada augstā inflācija un politiskā spriedze. Pandēmijas sākumā arī tika prognozēts liels kritiens, taču tirgus reaģēja pilnīgi pretēji.

Es nedomāju, ka ir gaidāms lēcienveida cenu pieaugums. Drīzāk tās saglabāsies stabilā līmenī, jo nepieciešams sagaidīt, līdz tās panāks arī algas. Tāpat nevajadzētu aizmirst, ka privātpersonu noguldījumu kontos atrodas aptuveni 11 miljardi eiro, kurus īpašnieki vēlas pasargāt no inflācijas ietekmes, tādēļ tirgū ir vērojama liela kapitāla kustība.

Pēc analītiķu vērtējuma EURIBOR var pieaugt līdz 2-3%. Tas nepieciešams naudas drukāšanas izraisītās inflācijas ierobežošanai. Domāju, ka EURIBOR pacelsies un tad atkal nokritīsies. Šobrīd ir redzams, ka cenas ir augstas, taču tas nav būtiski mainījis patēriņa ieradumus.

KĀDĒĻ NEVAJADZĒTU ATLIKT MĀJOKĻA IEGĀDI UZ VĒLĀKU LAIKU?

Šobrīd ir mainījusies arī attieksme pret aizņēmumiem – salīdzinājumā ar 2007.-2008. gadu pārlieku kredītsaistību uzņemšanās gadījumu skaits ir sarucis, un cilvēki vēlas finansiālu stabilitāti. Es redzu, ka dzīvokļu pircēji, tajā skaitā jaunieši ir ilgstoši krājuši naudu pirmajai iemaksai un viņu informētība finanšu jomā ir uzlabojusies. Ir notikušas izmaiņas pat papildu nodrošinājuma jomā– bankas aizvien biežāk uzsver, ka tās nevēlas ļaut jauniešiem aizstāt pirmo iemaksu, piemēram, ar nodrošinājumu, ieķīlājot vecāku mājokli.

Jaunajos projektos aizvien biežāk ir vērojams, ka aptuveni puse klientu izpērk dzīvokļus, neņemot aizņēmumu. Ja aizņēmums tomēr tiek ņemts, un ekonomiskās krīzes apstākļos rodas finansiālas grūtības, piemēram, tiek zaudēts darbs vai rodas citas problēmas, pastāv iespēja vienoties ar banku par kredītbrīvdienām vai citu risinājumu.

Es noteikti neatliktu mājokļa iegādi uz vēlāku laiku, pamatojoties uz dažādām spekulācijām. Kas būs tad, ja cenas nekritīsies? Ņemot vērā inflācijas palielinājumu un vidējo bankas procentu likmi, kas ir aptuveni 1,7%, un pieskaitot tai EURIBOR, noteikti ir vērts izšķirties par labu aizņēmumam. Lai gan EURIBOR var vēl paaugstināties, taču šādā darījumā aizņēmējs vienalga būs vinnētājs, jo inflācijas līmenis ir augstāks.

Tomēr nekustamā īpašuma pirkumam ir jābūt pārdomātam. Iegādājoties mājokli, lielākā nozīme ir informētībai finanšu jomā un pārdomātai aizdevumu ņemšanai, turklāt ne tikai no šā brīža, bet arī no nākotnes perspektīvas aspekta. Rosinu tos, kas vēlas iegādāties mājokli, rīkoties, negaidīt labākus laikus, jo esmu pārliecināts, ka liels nekustamo īpašumu cenu kritums nav gaidāms. Ja vēlies sev mājas, tad tas ir tā vērts.

Kuldar Kirikal