Kuldar Kirikal: Prognoositud tõsist kinnisvarakriisi pole turul näha
Artikkel: Postimees 02.03.2023a.
On igati arusaadav, et euribori tõusuga kaasnev kodulaenude kallinemine tekitab inimestes muret ja mitmesajaeurone lisakulu ei ole meeldiv üllatus. Üürihindade paigalseisu vaadates võib paljusid koduostjaid tabada kahtlus, kas ostmine oli ikkagi õige otsus. Segastel aegadel tasub aga meeles pidada lihtsat põhimõtet – koduostuks on alati õige aeg, selgitab Miston Capitali arendusjuht Kuldar Kirikal.
Üürikorterid võivad praegu olla odavamad kui kodulaenu maksmine. Arvestada tuleb aga sellega, et korteri üürimine on puhas kulu, kuid kodulaenu makstes kogunevad laenu põhiosa maksed säästudeks. On neid, kes argumenteerivad, et väiksemat üüri makstes jääb rohkem võimalusi raha kõrvale panna ja investeerida, mis pakuks lõpuks paremat tootlust kui kinnisvaras raha kasvatades. Vaidleksin sellele vastu.
Kinnisvarahinnad taastuvad alati
Kinnisvaral on kahte sorti tootlikkust: üks on see, mis aja jooksul laenu põhiosa tagasi makstes koguneb, teine on kinnisvara enda väärtuse kasv ajas. Tõepoolest on euribori tõusuga seoses praegu kinnisvara müügiturul rahulikumad ajad ja seetõttu on rohkem aktiivsust näha üüriturul. Selline olukord ei kesta aga igavesti. Varasemast on näha, et kinnisvara taastub hinnalangustest üsna kiiresti, seda nii üürituru kui ka müügihindade poole pealt. Kui vaatan näiteks Pärnu statistikat, siis seal on keskmine kinnisvara hinnakasv vähemalt 5% aastas. Kas mõistlikum on sellega kaasa minna kinnisvaraomanikuna või üüri makstes? Muidugi sõltuvad sellised otsused ka inimese enda investeerimisstrateegiast – kes soovib raha paigutada aktsiatesse, kes kinnisvarasse, kes krüptosse.
Tuleb arvestada ka nüansiga, et euribor ei jää sama kõrgeks kui praegu, olgugi et negatiivseks see tõenäoliselt lähiaastatel enam ei lähe. Positiivne euribor on olnud kõigile šokk, aga negatiivne euribor oli siiski anomaalia.
Lihtne loogika ütleb, et kuni inflatsioon on suurem intressi kulukuse määrast, on laenu võtmine igal juhul kasulik. Inimene teenib sellega kasu. Lisaks on näha, et inflatsioon hakkab aeglustuma – näiteks Euroopas oli detsembri näitaja 9,2%, samas jaanuariks juba 8,6%. Eestis oli inflatsioon vahepeal üle 22% – kuni see olukord kestab, on mõistlik laenu võtta isegi euribori tõusust hoolimata.
Viimastel kuudel on olnud näha, et koduostjate suhtumine on muutunud. Kuna meedias on väga palju negatiivseid prognoose kinnisvaraturu suure languse kohta, tunnetavad ostjad, et ohjad on nende käes. Olen tajunud, et osa kliente ootab lausa kinnisvaraturu kokku kukkumist. Seda on aga ennustatud alates sügisest ja ka eelnevatel aastatel, kuid suurt kriisi pole seni kuskil näha. Avalikkuses on seda hirmu kõvasti võimendatud, kuid reaalsuses pole see põhjendatud.
Millised on kulud tulevikus?
Teine ebakindlust tekitav teema on kommunaalkulude suurus. Prognoose küsitakse palju, kuid arendaja ei saa kliendile midagi kindlat lubada. Lubada saab vaid seda, et hoone on vastavalt energiamärgisele ehitatud ja kasutatud on kõige säästlikumaid lahendusi, aga konkreetseid kommunaalkulude prognoose ei saa praeguses turuolukorras tõsiselt võtta, vaadakem kas või elektrihinna muutumist viimase pooleteise aasta jooksul. Arendaja saab tagada vaid konkreetsed lahendused – näiteks päikesepaneelid, halduslepingute organiseerimine hanke korras, küttesüsteemide valik. Arendaja peab hoidma silmad lahti, et kõige paremaid võimalusi näha.
Loomulikult võib uusarenduses elades olla arvel hulganisti kuluridu, kuid suurem osa neist on ka mugavusteenused – näiteks välisfassaadi valgustus, lifti hooldus või porimattide vahetus. Vana ja uue maja kommunaalarveid ei saa üks ühele võrrelda, sest mugavuse tase on täiesti teine. Inimene saab ka ise palju ära teha, et oma kodu kommunaalkulusid vähendada. Näiteks mõjutab kulude juhtimist oluliselt haldusettevõtte ja ühistu koostöö – raamatupidamise, remondifondi kogumise või porimattide vahetuse küsimused saab ühiselt lahendada.
Selle kõrval tuleb vaadata ka tulevikku. Näiteks aastaks 2035 ei tohi Euroopa Liidus müüa enam sisepõlemismootoriga autosid. Koduostja jaoks võiks olla oluline küsimus, kas tema kortermajas on olemas elektriautode laadimisjaamad või nende valmidus. Kas kodu küttesüsteem on tulevikuks kõige optimaalsem? Julgustan koduostjaid igal juhul taolisi tulevikukulusid juba praegu läbi mõtlema, et need hiljem üllatusena ei tuleks.
Kuldar Kirikal | Miston Capital
Arendusjuht
