Kinnisvarahindade langemiseks pole ühtegi selget põhjust
Orginaalartikkel Äripäev – 23.08.2022
Pankade ja laenuvõtjate vastutustundlik käitumine, viimase paari aasta praktika ning eraisikute hoiustel seisev raha lubab ennustada, et kinnisvara hind ei kuku. Pigem püsib see stabiilsena, kirjutab Miston Capitali arendusjuht Kuldar Kirikal.
Avalikus diskussioonis on tõusnud esile eksperdid, kes viitavad kinnisvarahindade peatsele langusele. Kukkumist ennustatakse vahemikus 10–40%, samuti tõmmatakse paralleele 2008. aastaga. Taolisi ennustusi on tehtud juba aastaid ning minu hinnangul pole ühtegi selget põhjust kinnisvarahindade languseks,” ütleb Miston Capitali arendusjuht Kuldar Kirikal.
Eelmise majanduskriisiga paralleelide tõmbamine ei ole praeguses majanduskeskkonnas enam asjakohane. Praegu on pangad ja laenuvõtjad oluliselt vastutustundlikumad – ei mõelda ainult praegusele, vaid ka pikemale perspektiivile ja võimalustele. Veel aitavad lõhkilaenamise eest kaitsta riiklikud regulatsioonid, seega tuleb laenu võttes läbida põhjalik kontroll.
Pangad käituvad teistmoodi
Üks oluline erinevus eelmise majanduskriisiga on laenuvõimekuse hindamine. Nüüd on see oluliselt struktureeritum. Kui soovitakse osta kinnisvara, peab olema väga puhas taust ja korras rahaasjad. Reeglid on muutunud nii rangeks, et pangast saab laenu tõesti vaid see, kes seda kindlalt teenindada suudab, sõltumata sellest, kas euribor tõuseb või mitte. Võibolla tuleb jätta mõni kulutus tegemata, aga elukvaliteet ei lane.
Viimastel kuudel on pangad tulnud välja toodetega, mis fikseerivad kodulaenu intressi. Praegu on meie klientide huvi võimaluse vastu minimaalne. Saan sellest hästi aru. Hirmu on ühiskonnas palju, aga tegelikult pole teada, kas ja kui kaua euribor tõuseb – see on varemgi kõrgel olnud. Seega ei näe ma selle tõttu müügisurvet tekkimas.
Kõrged ehitushinnad ja inflatsioon
Pigem võib juhtuda, et majanduses tuleb seisak muudes sektorites, mitte kinnisvaras. Kuigi see pidurdaks kinnisvarahindade kasvu, ei tohiks taoline olukord muuta nõudlust ega langetada hindu, sest ehitushinnad on endiselt kõrged. Lisaks on inflatsioon kõrge ehk üle 20%. Kinnisvarahinnad on viimase aastaga tõusnud keskmiselt 30% ning on suuresti käinud inflatsiooniga käsikäes.
Sealjuures tuuakse argumendiks, et kinnisvaraturul on hea aeg juba liiga kaua kestnud. Minu hinnangul on viimased kaks aastat olnud väga keerulised – oleme ühiskonnana üle elanud tervishoiukriisi ning praegu oleme inflatsiooni ja poliitiliste pingete keskmes. Kui algas pandeemia, ennustati samuti suurt kukkumist, aga turg käitus vastupidiselt.
Ma ei arva, et hinnad enam hüppeliselt tõusevad. Pigem püsivad need stabiilsena, sest palgad peavad järele jõudma. Ei tasu unustada sedagi, et eraisikute hoiustel on umbes 11 miljardit eurot, mida soovitakse inflatsiooni eest kaitsta, seega on kapitaliliikuvust turul palju.
Analüütikud on hinnanud, et euribor võib tõusta 2–3% kanti. See on vajalik, et rahatrükist tingitud inflatsiooni ohjeldada. Ma arvan, et euribor tõuseb ning pärast seda taas langeb. Praegu on näha, et hinnad on kõrged, aga see ei ole suuresti muutnud tarbimisharjumusi.
Miks ei tasu koduostuga oodata?
Samuti on muutunud arvamus laenude kohta – enam ei näe nii palju lõhki laenamist nagu 2007.–2008. aastal, vaid soovitakse finantsilist stabiilsust. Näen, et korteriostjad, ka noored, on kogunud kaua töö kõrvalt sissemaksu jaoks raha ning on finantsteadlikud. Muutunud on lisatagatise kasutamise tingimusedki – aina enam toovad pangad välja, et nad ei soovi lasta noortel sissemakse asemel näiteks vanemate kodu laenu tagatiseks panna.
Uusarenduste puhul on aina rohkem näha, et umbes pooled kliendid ostavad meie projektidest korteri välja ilma laenu võtmata. Kui laenu siiski võetakse ning majanduslanguse olukorras tekivad makseraskused, näiteks töökaotuse või muu probleemi tõttu, on pangaga võimalik kokkuleppele jõuda tänu maksepuhkusele või muule lahendusele.
Koduostuga mina ei ootaks ega lükkaks seda spekulatsioonide põhjal edasi. Mis saab siis, kui hinnad ei lange? Arvestades inflatsiooni tõusu ja pangalaenu keskmist intressi, mis on 1,7% kandis, ning lisades sinna euribori – igal juhul on mõistlik see raha laenata. Euribor võib tõusta oluliselt kõrgemaks, kuid laenuvõtjad siiski võidavad sellest tehingust, sest inflatsioon on kõrgem.
Sealjuures peab kinnisvaraost olema väga läbimõeldud. Finantsteadlikkus ning targalt laenamine on koduostja jaoks A ja O – mitte ainult praegu, vaid ka tuleviku perspektiivis. Julgustan koduostu kaalujaid tegutsema, mitte jääma ootama paremaid aegu, sest olen arvamusel, et kinnisvarahindade suurt langust ei toimu. Kui endale kodu soovid, siis on see seda väärt.
Kuldar Kirikal
