Kuldar Kirikal: kinnisvara üüriturg on pea peale pööratud

Originaalartikkel: Delfi Ärileht 5.11.2022

“Kui varem on Tallinn olnud üüriinvestorite meelispaik, siis kallite kinnisvarahindade tõttu langeb sealsete üürikorterite tootlus oluliselt. Soovitame investoritel kaaluda Tallinnast väljapoole vaadata,” sõnab Miston Capitali arendusjuht Kuldar Kirikal.

Eelmise aasta lõpu seisuga pakub meie Pärnu arenduste pikaajaline väljaüürimine 6–7% tootlust aastas. Sellele lisandub kinnisvara hinnakasv. Hinnanguliselt on Tallinnas 5% tootlus hea tulemus, aga väiksemad linnad on investori jaoks aina atraktiivsem valik. Mida üürikinnisvara puhul veel silmas pidada?

Hooajaline majutus – mis saab talvel?

Valdav osa, mille peale investorid mõtlevad, on Pärnu suvine atraktiivsus – ei saa salata, et Pärnu on suveperioodil üks Eesti populaarsemaid kohti, kuhu suurürituste ajal otsitakse majutust ka pikka aega ette ning öö eest ollakse valmis välja käima mitusada eurot. Näiteks selle aasta suvekuud olid Pärnu majutussektoris erakordselt head.

Loomulikult tekitab korteri üürile andmise juures küsimusi talveperiood – kas jätkata hooajalise rendiga või valida püsiv üürnik. Kui võtta korterisse sisse pikaajaline üürnik, on see küll halduse mõttes mugavam, kuid tuleb arvestada, et sellisel juhul on hind täiesti teistsugune ning tootlikkus teine. Kõik oleneb ka korteri asukohast, selle suurusest ja funktsioonist.

Lühiajaline rentimine kurnab korterit vähem

Paljud investorid eelistavad kortereid lühikeseks ajaks rendile anda seetõttu, et korter kulub nii vähem. Kuna korterit üüritakse välja lühikeseks perioodiks ning seda koristatakse iga kord pärast külaliste lahkumist, annab see omanikule rohkem kontrolli. Lühiajaline rent väsitab korterit vähem ja remonti ei tule seega kuigi sageli teha.

Väga palju soovijaid on ka korteritele, millele otsitakse püsivaid üürnikke. Kuigi sellised korterid on talveperioodil tavapärasest soodsama hinnaga, otsitakse siiski stabiilsust ega soovita suveks välja kolida. Pikaaegse üüri puhul on aga keeruline leida üürnikku, kes hoiaks korterit nagu enda päris kodu. Olen väga palju kuulnud juhtumitest, kus näiteks pärast aasta-pooleteise pikkust üüriperioodi on korteris tulnud teha suurem remont.

Kas vana või uus üürikorter?

On selge, et vana ja uus korter on turul täiesti erineva üürihinnaga, mille paneb paika see, kuidas klient toodet näeb – kui korter on ilus nii seest kui ka väljast ning selle asukoht on hea, siis sellel on kõrgem hind. Näiteks jäävad Miston Capitali arendustes asuvate 2-toaliste korterite pikaajalised üürihinnad vahemikku 450–600 eurot, samas suuruses vanemate korterite hinnad Pärnus on aga vahemikus 300–450 eurot. Kuigi kindlasti on siin erandeid, on praktika näidanud, et uude korterisse on üürnikku lihtsam leida.

Kuigi vana korteri soetushind on odavam, tuleb selle puhul esmalt leida keegi, kes selle renoveeriks – kui sellega tegeleb firma, kes kogu protsessi haldab, tuleb lõpphind siiski kõrge. Väikeinvestoril, kellel pole esialgu nii palju vahendeid, on sellegipoolest mõistlik osta vanem korter ning selle renoveerimisega väiksemas mastaabis ise tegeleda.

Investoril tuleb mõelda ka järgnevate aastate perspektiivis – kui korter seest korda teha, siis millises olukorras on fassaad? Kui palju peab omanik panustama korteri haldamisse – kas seal võib miski minna katki või vajada vahetust? Määravad aspektid on kindlasti energiasäästlikkus, ohutus ning vajadus tulevaste investeeringute järele. Vanemas majas võivad vahetamist vajada terved süsteemid, mis on korteriomanikule suur kulu, millega peab ka investor arvestama.

Energiakriisile mõeldes tuleb üürihinna kujundamisel arvesse võtta korteri kommunaalkulude suurust. Arvestades, et A-energiaklassiga majas ning nõukogudeaegses paneelmajas on kommunaalkulude vahe arvestatav, siis kuigi üürihind on vanemas majas madalam, maksab üürnik kõrgemate kommunaalkuludega vahe kinni. Paljud tarbijad on praeguses turuolukorras kommunaalkulude teemal tundlikud.

Uusarenduste turul hinnalangust näha ei ole

Kuidas korter oma hinda hoiab? Kinnisvara hinnalangusest räägitakse aina valjemalt, aga uusarenduste puhul seda näha pole. Järelturu korterite müügiprotsess on palju rohkem emotsioonidest mõjutatud, seega võib nende hind langeda. Kui uusarenduse hinna määrab ehitushind, kinnistu hind ja muud arendusega seotud otsesed kulud, siis järelturu korteri puhul võib rolli mängida ka näiteks müügi kiirus või müüja hinnang korteri seisukorrale. Uute korterite puhul on hinnad ja arvutused täpsemad ning kuna arendajatel otsest müügisurvet pole, on aega headele korteritele õige ostja leida.

Küll aga ei tasu uusarenduste ja järelturu korterite hinnavahe suurenemist peljata. Turg paneb kõik paika – kui järelturu korterite hinnad on odavamad ja nõudlus suureneb, tõuseb omakorda nende hind, seega on siinkohal kasulik usaldada turu toimimist. Investoritel tasub muutunud turuolukorras enda arvutused ja tulevikuplaanid üle vaadata, et optimaalseimal kasvukursil püsida.