Kuldar Kirikal: Praegusest kinnisvaraturust ei võida keegi
(originaalartikkel Äripäevas)
Koroona- ja sõjakriisi eelne stabiilne kinnisvaraturg on tänaseks kauge minevik. On paratamatu, et pöördelised ajad on hinnatõusule erakordse hoo sisse andnud ja keegi ei oska selle lõppu ennustada. Võib jääda arusaam, et arendajad tahavad praeguses olukorras suuremat kasumit teenida, kuid reaalsuses ei võida hetkeolukorras turul ükski osapool, ütleb Miston Capitali arendusjuht Kuldar Kirikal.
Viimaste sündmuste taustal on kinnisvaraarendajatele hakatud ette heitma, et hinnad on ulmeliselt tõusnud.. Näiteks hakkas Miston Capital järk-järgult hindu tõstma juba eelmisel suvel. Olime Pärnus ühed esimesed, kes sellise sammu ette pidid võtma. On selge, et see tekitab inimestes küsimusi ning kohati ka pahameelt, kuid on küllaltki tavaline, et keerulise majandusolukorra tagajärg on hinnatõus pea igas valdkonnas. Hindu ei tõsteta aga põhjuseta, vaid selle taga on mitmete mõjutajate kokkulangemine.
Kui paar aastat tagasi oli maksimaalne hinnatõus 5-8% piires, siis täna vaatame otsa keskmiselt 30% tõusule. Selline olukord on koduotsijate jaoks drastiliselt märgatav ning märki selle muutumisest ei paista olevat. Probleemide põhjusteks võivad olla turul valitsev suur nõudlus uute objektide järele, probleemid ehitusmaterjalide tarneahelates ning asjaolu, et ehitusspetsialiste pole piisavalt.
Objekte palju, spetsialiste vähe
Juba pikemat aega on riik teinud suures mahus hankeid, mis tõstavad ehitusmahte. Kuna turg on riigihangetega ülekoormatud, lähevad peatöövõtjad riigi objektidele töid tegema, mistõttu jääb vähem tegijaid erasektori jaoks. Seetõttu on spetsialistide järele suur nõudlus – mitmed Pärnu peatöövõtjad räägivad, kuidas neil on suur puudus erinevate valdkondade alltöövõtjatest. Kuidas aga saada enda objektile kvalifitseeritud töötaja, kui ta on hõivatud mõnel teisel objektil? See mure põhjustab omakorda tööde graafiku pikenemist ning tõstab töövõtjate hinda.
On näha, et koroonakriis on toonud inimeste ellu ka püsivaid muutuseid. Kui varasemalt osteti endale korter näiteks Tallinna kesklinna, siis praeguseks on selge, et suurematest linnadest liigutakse väiksematesse. Näiteks on hakatud Pärnusse ostma endale kodusid, kus saab nii suvitada kui ka hõlpsasti kaugtööd teha. Tööandjad on kodukontori osas muutunud paindlikumaks, mis võimaldab paljudel kasvõi Eesti teisest otsast igapäevaseid tööülesandeid täita.
Kus on nõudlust, seal suureneb ka pakkumine, mistõttu on teistesse linnadesse kodude ostmine suurendanud kinnisvara ehitamist. Näiteks arendame sel aastal Pärnusse 96 uut korterit, mis on väikese linna kohta üsna suur maht. See omakorda tähendab taas tööjõupuuduse muret, mis tõstab jällegi olulisel määral tööhinda.
Hinnapaanika koduostjate seas
Kinnisvaraturg muutub pidevalt ja nõudlus püsib stabiilselt kõrge, mis tähendab, et kinnisvara muutub inimestele kättesaamatumaks. See tekitab turul omakorda aktiveerumise, sest koduotsijad soovivad “jala ukse vahele” saada enne, kui hinnad veelgi kallimaks lähevad. Koroonakriisi ajal polnud inimestel kuigi palju võimalusi kulutamiseks, tänu millele tekkis inimestel arvestataval hulgal sääste. Nüüd, mil inflatsioon on kõrge, on paljud hakanud otsima oma investeeringutele kaitset just kinnisvara näol. Viimased aastad on näidanud, et tegu on ühe kindlama viisiga raha kasvatamiseks ja hoidmiseks.
Kindlasti ei vasta tõele ka arvamus, et arendajad soovivad praeguse olukorra keskel hiigelkasumeid teenida. See on olukord, millest ei võida keegi. Raske on nii peatöövõtjatel, tarnijatel kui ka arendajatel ja klientidel.
Oluline on aus ja vahetu suhtlus
Keerulises olukorras on eriti tähtis, et kinnisvarabüroode, kinnisvaraarendajate ja klientide vahel toimuks vahetu ja aus suhtlus. Näiteks kui on näha, et korter ei saa õigeks ajaks valmis, tuleks kliendile selle põhjustest otse rääkida, mitte ainuüksi tarneraskuste taha peitu pugeda. Elame ajal, mil valdavas osas on kõigele asendustooted olemas. Kui planeeritud oli konkreetne toode, kuid seda pole saada, siis võiks mõelda analoogtoodetele. Näiteks kui on tehtud kokkulepped kindla parketi osas ja mingil põhjusel pole seda saada, tuleb kliendile pakkuda sama kvaliteetne asendus.
Arendajate töö on olla klientidega võimalikult läbipaistev, et kõik osapooled üksteist mõistaksid ning koduost sujuks klientide jaoks võimalikult meeldivalt. Vaatamata keerulistele aegadele ja suurtele hinnatõusudele, on positiivne, et läbimõeldud otsuseid tehes ei pea koduost jääma kaugeks unistuseks.
Laenumaksed muutuvad kallimaks
Muidugi on ka neid, kes on euribori praeguse tõusu osas äärmiselt ettevaatlikud. Muutuv ja ebakindel olukord kutsub üles ratsionaalsusele, tänu millele mõeldakse laenuotsus veelgi põhjalikumalt läbi kui tavalises majandusolukorras. On oluline, et kodusoovijad mõtleksid oma vajadused selgelt läbi – näiteks kui suurt kodu päriselt vaja on ning mis võivad olla sellega kaasnevad kulud praegu, mil ka kommunaalkulude osas tunnevad inimesed ebakindlust.
Positiivne on ka asjaolu, et kui koduostjal on rahaasjad korras, siis pangast laenu saamine ei ole probleem. Enne 2009. aasta majanduskriisi oli olukord teistsugune. Tol ajal laenasid pangad kergekäelisemalt ja keegi turul ei osanud oodata, et euribor võib nii kõrgeks tõusta. Täna pole pangast laenu saamine keeruline, küll aga on laenamine muutunud oluliselt vastutustundlikumaks ning koduostjad peavad finantsplaane tehes silmas pikaajalist perspektiivi.
Võib jääda mulje, et arendajad ning teised osapooled soovivad keerulist olukorda kasutada kasumimarginaali suurendamiseks, kuid on selgelt näha, et hoolimata suurte summade liikumisest kinnisvaraturul, ei võida praegusest olukorrast keegi. Tuline kinnisvaraturg muudab ärevaks kõik osapooled koduotsijatest arendajateni. Küll aga on praegused kõrged hinnad ning projektide venimise kujundanud mitmete aspektide kokkulangemine. Sellegipoolest on võimalik läbimõeldud otsuseid tehes ka praegusel kinnisvaraturul edukate tehinguteni jõuda.
Äripäeva artiklit vaata SIIT
