KIINTEISTÖHINTOJEN LASKUA EI OLE SYYTÄ ODOTTAA
Käännetty alkuperäisestä artikkelista: Äripäev – 23.08.2022
Pankkien ja lainanottajien vastuullinen toiminta, viime vuosien käytännöt ja yksityishenkilöiden tileille tallennetut säästöt lupaavat ennustaa, että kiinteistöhintojen romahdus voidaan sulkea pois. Hinnat pysyvät pikemminkin vakaana, kirjoittaa Miston Capitalin kehityspäällikkö Kuldar Kirikal.
Julkisessa keskustelussa ovat nousseet esille tosin asiantuntijat, jotka povaavat tulevaa kiinteistöjen hintojen laskua. Laskun ennakoidaan jäävän 10-40 % välille, samoin vedetään paralleeleja vuoden 2008 lamatilanteeseen. Tällaisia ennusteita on tehty vuosia eikä silti mielestäni löydy oikeastaan mitään selkeää syytä kiinteistöhintojen laskuun”, sanoo Miston Capitalin kehityspäällikkö Kuldar Kirikal.
Yhtymäkohtien vetäminen edelliseen talouskriisiin ei ole enää asianmukaista nykyisessä talous- ja toimintaympäristössä. Tällä hetkellä pankit ja lainanottajat ovat huomattavasti vastuullisempia: ei keskitytä ainoastaan nykyhetkeen, vaan pidetään mielessä myös pitkää aikaväliä ja tulevaisuuden mahdollisuuksia. Lisäksi tarjoavat kansalliset määräykset riittävän suojan, ettei lainattaisi rikki, vaan lainaa myönnettäessä tarkastetaan aina perusteellisesti lainanottajan luottokelpoisuus ja maksukyky.
PANKIT KÄYTTÄYTYVÄT JA TOIMIVAT TÄNÄÄN TOISIN
Pankkikäytäntöjen tärkeimpiin eroihin edelliseen talouskriisiin verrattuna kuuluu luottokelpoisuuden arviointi. Nykyään siitä on tullut huomattavasti jäsennellympi. Haluttaessa ostaa kiinteistöä edellytetään lainanottajalta täysin puhdasta taustaa ja kunnossa olevia raha-asioita, ilman maksuhäiriömerkintöjä. Sääntöjä on tiukennettu niin kovasti, että laina myönnetään todellakin vain sellaiselle, joka pystyy sen luotettavasti hoitamaan, riippumatta siitä, nouseeko Euribor vai ei. Ehkä tulee karsia joitakin menoja, jättää jokin ostos tekemättä, elämänlaadusta tinkimättä.
Pankit ovat viime kuukausina kehittäneet mahdollisuutta hakea kiinteäkorkoista asuntolainaa. Asiakkaidemme kiinnostus on ollut siihen tosin vähäistä. Ymmärrän sen kyllä hyvin. Yhteiskunnassa on paljon pelkoa, mutta todellisuudessa ei tiedetä, nouseeko Euribor ja miten pitkään nousu voisi jatkua – se on ollut korkealla ennenkin. Näistä syistä en näe tulevaisuudessa myyntipaineita muodostuvan.
KORKEAT RAKENNUSHINNAT JA INFLAATIO
Pikemminkin voi käydä niin, että talous pysähtyy muilla toimialoilla, muttei kiinteistöalalla. Stagnaatio saattaa hidastaa kiinteistöhintojen nousua, mutta tällaisen tilanteen ei pitäisi vaikuttaa kysyntään tai laskea hintoja, koska rakennushinnat ovat edelleen korkealla. Lisäksi inflaatio on huippulukemissa, yli 20 %. Kiinteistöhinnat ovat nousseet keskimäärin 30 % viimeisen vuoden aikana ja käyvät pitkälti käsikkäin inflaation kanssa.
Näissä yhteyksissä tuodaan useimmiten argumentiksi liian pitkään vallinneet hyvät ajat kiinteistömarkkinoilla. Viimeistä kahta vuotta voi mielestäni pitää hyvin haastavina ja rankkoina: yhteiskuntana oli selviydyttävä terveydenhuollon kriisistä ja nyt ollaan jouduttu keskelle inflaatiota ja poliittisia jännitteitä. Pandemian alkaessa ennustettiin myös suurta romahdusta, mutta markkinat reagoi juuri päinvastoin.
En usko, että hinnat nousevat enää pilviin. Pikemminkin ne pysyvät vakaina, koska palkkojenkin on kurottava hinnankasvu kiinni. Ei pidä myöskään unohtaa, että yksityishenkilöillä on talletuksilla noin 11 miljardin verran euroja, joita halutaan tietysti suojata inflaatiolta, joten pääoman liikkuvuutta kohtaa markkinoilla paljon.
Analyytikoiden arvioiden mukaan Euribor voi nousta 2-3 %. Tämä on välttämätöntä inflaation hillitsemiseksi, joka on aiheutunut rahan painamisesta. Euribor noussee ja laskenee sitten taas, luulen. Tällä hetkellä voi kyllä huomata hintojen olevan korkealla, mutta se ei ole suuremmin muuttanut kulutustottumuksia.
MIKSI KODIN OSTAMISTA EI KANNATA LYKÄTÄ?
Myös näkemys lainoista on muuttunut – enää ei esiinny paljonkaan tilanteita, jossa lainataan itsensä rikki, niin kuin tapahtui vuosina 2007-2008. Ennemmin toivotaan taloudellista varmuutta ja rahoitusvakautta. Olen pannut merkille, että asunnon ostajat, muun muassa nuoret, ovat säästäneet käsirahaa jo pitkään työn ohessa ja ovat taloustietoisia. Myös lisävakuuden käyttöehdot ovat muuttuneet – yhä useammat pankit huomauttavat, että he eivät halua antaa nuorten asettaa käsirahan sijasta esimerkiksi vanhempiensa kotia lainan vakuudeksi.
Uudiskohteissamme näkyy yhä selvemmin, että noin puolet asiakkaistamme, jotka valitsevat asunnon projektiemme joukosta, hankkivat sen ilman lainaa. Mikäli lainaa kuitenkin otetaan ja talouden taantuma saa aikaan maksuvaikeuksia (esimerkiksi työpaikan menettämisen tai muun ongelman vuoksi), on pankin kanssa mahdollista päästä sopimukseen maksu- tai lyhennysvapaista ja/tai muista ratkaisuista.
En odottaisi tai lykkäisi oman kodin ostoa eteenpäin pelkkien arvailujen pohjalta. Entä jos hinnat eivät laske? Otettaessa huomioon inflaation nousu ja noin 1,7 % suuruinen asuntolainan keskimääräinen korko, johon lisätään Euribor, on tätä rahaa järkevää lainata joka tapauksessa. Euribor voi nousta merkittävästi, mutta lainanottajat hyötyvät tästä kaupasta kuitenkin, inflaation kehittyessä nopeammin.
Samalla kiinteistön ostoa tulee harkita hyvin tarkkaan. Taloustietoisuus ja älykäs lainanotto ovat kodin ostajalle A ja O eli hyvin tärkeitä – ei vain nyt vaan tulevaisuudessakin. Kannustan oman kodin ostoa harkitsevia ryhtymään toimeen eikä odottamaan parempia aikoja. Olen näet sitä mieltä, että kiinteistöhintojen jyrkkää laskua ei tule tapahtumaan. Jos haluat itsellesi kodin, se on panoksesi arvoista.
Kuldar Kirikal
