Kuldar Kirikal: Kinnisvaraturul pole krahh, vaid normaalsuse taastumine
Originaalartikkel: Äripäev 26.01.2023 | loe SIIT
Kinnisvara on hetkel vaieldamatult väga kuum teema ja prognoosid kalduvad küllaltki mustadesse toonidesse – mitmed kinnisvaraeksperdid ennustavad sellesse aastasse suuri miinuseid. Siinjuures tuleks aga eristada elamu- ja äripindade turul toimuvat ning vaadata eraldi uusarendusi ja järelturu kinnisvara, sõnab Miston Capitali arendusjuht Kuldar Kirikal.
Rootsi kinnisvaraturg toimib teisiti
Eesti kinnisvaraturu kohta prognoose tehes kasutatakse tihti Rootsi näidet – seal langesid kinnisvarahinnad eelmisel aastal tõepoolest ligi 15% – kuid seda arvu vaadates tuleb mõista, et Rootsi kinnisvaraturg toimib teistmoodi kui Eesti oma. Eelnevat kiiret hinnakasvu soodustasid seal väga soodsad laenutingimused, mis ei nõua laenu põhiosa tagasimaksmist ning lubavad laenudele pikemaid perioode kui Eestis. Kuna paljudel kinnisvaraomanikel on muutuva intressimääraga hüpoteeklaenud, avaldavad Rootsi keskpanga sammud inflatsiooni ohjeldamiseks kinnisvarasektorile kiiret mõju – ning kukkumine on suur.
Eestis on aga laenupoliitika täiesti teistsugune. Meil saab kodulaenu võtta maksimaalselt 30 aastaks ning laenumaksete ja sissetuleku suhtarv võib olla maksimaalselt 50% – see arvutus tehakse läbi 6% aastase intressimääraga. Tänu nendele tingimustele on meil nüüd, euribori tõustes, turvavõrk olemas ning hetkeseisuga pole pankade analüüse vaadates tekkinud inimestel ka laenumaksetega probleeme. Mentaliteet on muutunud – inimesed on vastutustundlikud ega laena end lõhki.
Toimunud on turukorrektsioon
Ka Eestis on kinnisvaraturul jahenemine toimunud, kuid seda peamiselt järelturu korterite arvelt. Seal on toimunud turukorrektsioon – nõudlus on vähenenud ja inimesed on pannud ostuotsuse ootele. Kui müügiga on kiire, langeb ka hind.
Uuskinnisvara puhul on seis märksa teistsugune. Kindlasti on müügid läinud varasemast aeglasemaks, aga tohutut hinnalangust ma ei näe, sest uute korterite hinnad vastavad sisendhindadele ning arendajatel müügiga kiire pole. See, milline korterite hinnaralli ja müümise kiirus oli eelmisel aastal, ei olnud normaalne – seega praegune ostuperioodi pikenemine ei ole halb näitaja, vaid normaalsuse taastumine.
Siiski on arendajad praegusel turul ettevaatlikud – näiteks pannakse mitmeid projekte pausile, kui selleks võimalus on. Miston Capital on investeeringuotsused muutnud konservatiivsemaks, pannud rohkem rõhku eelmüügile ning alles siis ehitama hakanud, kui teatud hulk kortereid on eelmüügi kaudu endale uued omanikud leidnud. Projekteerimises aga lähme kõigega edasi. Hetkel näeme konkreetse riskikohana ehituse hinda, millega on tugevalt seotud toote lõpphind.
Koduostuks on alati õige aeg
Jään ka praeguses turuolukorras oma seisukoha juurde, et oma kodu ostmiseks on alati õige aeg – kuigi ärikinnisvaraga tegeledes tuleb olla ettevaatlikum ja jälgida tootlikkust, on tavalise koduostja jaoks aeg endiselt mõistlik. Tean omast kogemusest, et paljud tahavad kodu osta, aga lükkavad seda otsust edasi. Järgmisel hetkel polegi enam selline kodu saadaval, mis neile meeldiks ja nende ootustele vastaks. Pigem tuleks usaldada sisetunnet – kui on näha, et müügil on kodu, mis meeldib ja tegu on kaalutletud otsusega, tasub see ära osta ning mitte proovida turgu ajastada.
Sellegipoolest tuleb laenu võttes arvestada, et pangad arvutavad küll riskid välja, aga kõige paremini teab inimene oma kohustusi ja võimalusi ise – mis juhtub, kui euribor veel tõuseb? Kas ma saan hakkama? Siin lasub inimesel vastutus – pank saab tema sissetulekuid kontrollida, aga täielik info on vaid inimesel endal.
Üldjoontes tuleks aga koduostjal jälgida tavapäraseid näitajaid: kodu lõpphind, hoone olemus – uuskinnisvara või järelturu hoone ja selle tehnilised näitajad. Sealhulgas võiks kontrollida uue hoone vastavust energiaklassile.
Muidugi tuleks jälgida ka korteri seisukorda ja järelturu kinnisvara puhul hinnata, kas lähiajal võib tekkida remondivajadus või mitte. Uuskinnisvara puhul soovitaksin jällegi jälgida siseviimistluses kasutatud materjale ja nende kvaliteeti.
Viimaks tuleb muidugi nii järelturu kinnisvara kui ka uute korterite puhul silmas pidada järel kulusid, et praeguste hindade juures kommunaalkulud peavaluks ei kujuneks. Seega soovitan koduostjal säilitada külma närvi ning jälgida täpselt, millise info põhjal eksperdid analüüse teevad, et neist saadav info oleks asjakohane just konkreetse ostja olukorras.
Kuldar Kirikal |Arendusjuht
+372 516 9194 | kuldar@miston.ee
